À l’état des lieux de sortie, le propriétaire ne peut pas tout retenir sur le dépôt de garantie. La loi distingue l’usure normale, qui reste à sa charge, et les dégradations, imputables au locataire. Voici où passe la frontière.
Ce que dit la loi
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est le texte de référence. Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur, ou qu’elles résultent de la vétusté.
Autrement dit, l’usure normale d’un logement occupé pendant plusieurs années n’est jamais à la charge du locataire.
Le décret du 26 août 1987 complète le dispositif en listant les réparations locatives, celles qui incombent effectivement au locataire.
Usure normale ou dégradation
La distinction repose sur deux critères : l’origine du dommage et la durée d’occupation.
Relèvent de l’usure normale : la peinture jaunie ou ternie après plusieurs années, une moquette tassée aux endroits de passage, un parquet légèrement rayé par l’usage courant, des joints de salle de bains noircis malgré un entretien correct, un équipement électroménager en fin de vie.
Relèvent des dégradations : un trou dans une cloison, une porte enfoncée, une brûlure sur un plan de travail, une tache indélébile sur un sol, un carreau cassé, une moquette déchirée, un mur repeint dans une couleur non convenue.
Le critère simple : l’usure et la vétusté viennent du temps qui passe, la dégradation vient d’un acte ou d’une négligence.
La grille de vétusté
C’est l’outil qui tranche les litiges, et beaucoup de locataires ignorent son existence.
Depuis la loi ALUR, les parties peuvent convenir dans le bail d’appliquer une grille de vétusté issue d’un accord collectif de location.
Le principe : chaque élément du logement se voit attribuer une durée de vie théorique et un abattement annuel. Une peinture comptée sur sept ans perd ainsi environ un septième de sa valeur par année d’occupation.
Concrètement, un locataire parti après six ans dans un logement dont les peintures dataient de son entrée ne doit quasiment rien, même si les murs sont fatigués.
En l’absence de grille annexée au bail, l’appréciation se fait au cas par cas, et c’est la source principale des désaccords.
Le rôle de l’état des lieux d’entrée
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. La comparaison devient impossible, et le propriétaire ne peut alors rien retenir.
C’est la raison pour laquelle ce document doit être détaillé, pièce par pièce, avec des photographies datées annexées.
À l’état des lieux de sortie, la comparaison se fait ligne à ligne. Un élément noté comme usagé à l’entrée ne peut pas être facturé comme dégradé à la sortie.
Les retenues sur le dépôt de garantie
Le propriétaire doit justifier chaque retenue par un devis ou une facture. Une estimation forfaitaire n’a aucune valeur.
Le délai de restitution est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire.
En cas de retard, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Le propriétaire ne peut pas non plus facturer la remise à neuf. Il facture la remise en état, ce qui n’est pas la même chose : une reprise de peinture sur une zone abîmée, pas la réfection complète de la pièce.
En cas de désaccord
Refusez de signer l’état des lieux, ou signez en portant vos réserves par écrit sur le document. Une signature sans réserve rend la contestation beaucoup plus difficile.
Photographiez chaque pièce du logement le jour du départ, avec la date visible.
Envoyez ensuite une lettre recommandée contestant les retenues, en citant la vétusté et, si elle existe, la grille annexée au bail.
Sans réponse, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection si nécessaire.
Le meilleur réflexe reste toutefois préventif : demandez un pré-état des lieux quelques semaines avant le départ, pour traiter vous-même ce qui peut l’être.