La caution solidaire est la garantie la plus demandée par les bailleurs dans un bail commercial. Elle engage lourdement celui qui la signe, souvent le dirigeant de la société locataire. Voici ce que dit le code civil depuis la réforme du droit des sûretés.
Caution simple ou caution solidaire
La différence est décisive.
La caution simple bénéficie de deux protections. Le bénéfice de discussion lui permet d’exiger que le bailleur poursuive d’abord le locataire et saisisse ses biens. Le bénéfice de division lui permet, s’il existe plusieurs garants, de n’être poursuivi que pour sa part.
La caution solidaire renonce à ces deux bénéfices. Le créancier peut la poursuivre directement, dès le premier loyer impayé, sans avoir à se retourner au préalable contre le débiteur principal.
C’est pourquoi la quasi-totalité des actes de cautionnement d’un bail commercial sont solidaires.
La mention obligatoire
L’article 2297 du code civil impose à la caution personne physique d’apposer elle-même une mention sur l’acte.
Cette mention doit exprimer qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.
La caution solidaire doit en outre reconnaître explicitement qu’elle ne peut exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord le locataire.
Sans cette mention, l’engagement est nul. C’est le premier point à vérifier sur tout acte signé.
Le montant et la durée
Un cautionnement doit être limité dans son montant. Une garantie illimitée expose la caution à des dettes qu’elle ne maîtrise pas.
En pratique, les actes prévoient souvent une couverture de trois années de loyers et charges, ce qui reste considérable.
La durée peut être déterminée, calée sur celle du bail, ou indéterminée. Dans ce second cas, la caution peut résilier son engagement à tout moment, mais elle reste tenue des dettes nées avant la résiliation.
Le renouvellement du bail, le point oublié
C’est le piège classique.
Le bail commercial renouvelé constitue juridiquement un nouveau contrat. L’engagement de caution souscrit pour le bail initial ne s’étend pas automatiquement au bail renouvelé.
Il faut donc une stipulation expresse dans l’acte de cautionnement pour couvrir les renouvellements, ou un nouvel engagement signé.
Vérifiez ce point avec attention : beaucoup de bailleurs découvrent tardivement que leur garantie a cessé.
Les protections de la caution
La réforme a renforcé plusieurs garde-fous en faveur de la personne physique.
La proportionnalité. Un cautionnement manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution au jour de la signature est réduit au montant qu’elle pouvait supporter.
Le devoir de mise en garde. Le créancier professionnel doit alerter la caution lorsque l’engagement du débiteur est inadapté à ses capacités financières.
L’information annuelle. Le créancier professionnel doit informer chaque année la caution personne physique du montant restant dû, avant le 31 mars. À défaut, il perd le droit aux intérêts et pénalités accumulés sur la période.
En cas de cession du bail
Si le locataire cède son bail commercial, l’engagement de la caution ne suit pas automatiquement le cessionnaire.
Là encore, tout dépend de la rédaction de l’acte. Une clause peut prévoir le maintien de la garantie, ce que la caution a tout intérêt à faire retirer avant de signer.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
Le montant maximal garanti, exprimé en chiffres et en lettres.
La durée exacte de l’engagement et son sort en cas de renouvellement.
L’étendue : loyers seuls, ou loyers, charges, indemnités d’occupation et frais de procédure.
La présence de la mention manuscrite conforme.
Et, si vous êtes dirigeant, la conséquence la plus concrète : une caution personnelle fait tomber la séparation entre le patrimoine de la société et le vôtre. Faites relire l’acte par un avocat avant signature, le coût est sans commune mesure avec le risque encouru.